La actual situación de crisis económica esta afectando gravemente a familias cuya vivienda habitual se encuentra hipotecada haciendo peligrar el pago mensual de las cuotas de sus préstamos hipotecarios.
En este contexto, y con el fin de evitar la ejecución de la vivienda por impago de las rentas, muchas de estas familias se están planteando la posibilidad de alquilar la vivienda cuya hipoteca no pueden atender para de esta manera, obtener los ingresos suficientes para poder pagar al banco las cuotas mensuales. En todos estos supuestos, surgen las mismas dudas, ¿puedo alquilar la vivienda sin permiso del banco?, ¿Qué ocurre con el inquilino en caso de que el banco ejecute la hipoteca?, ¿Se le mantiene en sus derechos o por el contrario puede verse en la calle antes de tiempo?, ¿me pueden reclamar con posterioridad el inquilino los daños y perjuicios a causa del vencimiento anticipado del contrato?.
Para resolver estas cuestiones, debemos remitirnos en primer lugar al artículo 13 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) mediante el cual, en caso de enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, se impone la obligación de mantener al arrendatario en su derecho a permanecer en la vivienda arrendada hasta que se cumplan cinco años desde el inicio del arrendamiento, con independencia de si el arrendamiento se suscribió con anterioridad o posterioridad a la constitución de la hipoteca. Con ello, el legislador ha querido dar prevalencia al derecho de acceso a la vivienda por parte del arrendatario sin querer imponer a la entidad financiera una carga excesiva que resultaría injustificada si nos atenemos a que sus derechos normalmente se encuentran inscritos en el registro de la propiedad y por tanto son oponibles frente a terceros.
En este sentido y para evitar arrendamientos de duración excesiva, el párrafo segundo del apartado primero del mencionado artículo 13 de la LAU impone la obligación de que el contrato de arrendamiento de duración pactada superior a cinco años se haya inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la constitución de la hipoteca para que el mismo no se extinga pasados los cinco primeros años.
En consecuencia, podemos afirmar que todo contrato de arrendamiento con independencia de que se haya celebrado con posterioridad o anterioridad a la constitución de la hipoteca debe ser respetado por la entidad financiera al menos durante los cinco primeros años POR LO QUE NO CABEN EN LOS CONTRATOS DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS CLAUSULAS QUE IMPIDAN AL PRESTATARIO ALQUILAR LA VIVIENDA HIPOTECADA.
No obstante, es un hecho que cualquier alquiler sobre una vivienda hipotecada trae como consecuencia una depreciación del bien a efectos de su realización en subasta, por lo que para prevenir esa minusvaloración y sobretodo, impedir abusos que tendrían como finalidad el obstaculizar una eventual ejecución del inmueble por impago de la hipoteca, las entidades financieras pueden establecer cláusulas que busquen dotar de protección al valor del inmueble imponiendo baremos o coeficientes que corrijan la disminución del valor del inmueble por la constitución de un arrendamiento en él, de tal forma que la renta a pagar por el inquilino deberá ajustarse a dichos parámetros siempre que los mismos no sean desproporcionados o imposibles.
Por tanto, siguiendo la doctrina contenida sentencia del Tribunal Supremo 792/2009 de 16 de diciembre, para que se reputen válidas las cláusulas limitativas del derecho de arrendamiento las mismas deben circunscribirse a arrendamientos de vivienda y sólo podrán imponer el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario si el arrendamiento de la vivienda resulta gravoso o dañoso, entendiéndose por éste, aquél arrendamiento cuya renta mensual sea inferior a un baremo o coeficiente fijado por la entidad en su contrato de préstamo.
En consecuencia, si queremos arrendar nuestra vivienda hipotecada, en primer lugar debemos revisar si existe en nuestro contrato de hipoteca alguna cláusula al respecto impuesta por la entidad bancaria recordando que de existir, la misma no puede impedir el arrendamiento sino únicamente fijar garantías en relación a la renta a cobrar para evitar la depreciación del inmueble.
En segundo lugar, debemos acordar con nuestro inquilino que la vivienda la destine a vivienda permanente fijando una duración del contrato no superior a cinco años que es la máxima que se puede garantizar en caso de ejecución de hipoteca, de lo contrario, si se fija un plazo superior, en caso de ejecución de la hipoteca transcurridos los cinco primeros años, el inquilino podrá reclamarnos daños y perjuicios si se ve despojado de la vivienda estando vigente el contrato que hemos suscrito. Para ello, es importante acreditar la duración del contrato y en qué momento se inició por lo que la mejor opción es inscribir el contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad.
En último lugar, la renta a cobrar debe ser adecuada a la ubicación y estado del inmueble debiéndose guardar los recibos acreditativos del pago para desvirtuar cualquier acusación de arrendamiento simulado.
Pablo Castro Camarero
Zaballos Abogados
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