Veamos una situación muy habitual en estas épocas del año, que se da en aquellas personas que tienen un apartamento en la playa o en zona turística y quieren alquilarlo para periodos vacacionales. ¿Qué les interesa más, alquilarlo ustedes mismos (el propietario) directamente o cedérselo a una agencia inmobiliaria para que sea ella quien lo subarriende?
• Si lo alquilan ustedes mismos, es decir, aparecen como arrendadores frente a los turistas, el alquiler lo cobrarán ustedes y lo único que tendrán que hacer es pagar una comisión a la agencia inmobiliaria por los inquilinos que les ha facilitado.
• Si es la agencia inmobiliaria la que se lo alquila y luego es ella la que lo subarrienda, seguramente tenga que cobrarles algo menos, pero seguramente sea por un periodo de tiempo mayor, puesto que en el peor de los casos se lo alquilará para toda la temporada estival, o incluso para todo el año, y sobre todo, muy importante a tener en cuenta, evitará tener que hacer frente a posibles incidencias con los inquilinos.
Pues bien, en cualquiera de los casos y antes de decidirse por una u otra opción, tengan en cuenta las repercusiones fiscales que se producirán en cada caso:
1. Alquilan ustedes
Si deciden esta opción, como hemos indicado antes, ustedes aparecerán como arrendadores de cara a los turistas – arrendatarios, como dichos turistas utilizarán el apartamento como vivienda, se tratará un servicio exento de IVA y no deberá repercutir dicho impuesto.
Eso sí, para que sea aplicable esta exención, ustedes no deben ofrecer ningún servicio adicional a los arrendatarios, tales como pudiera ser desayuno, limpieza, etc.
En este caso sí que deberían repercutir un 10% de IVA.
2. Alquila la agencia inmobiliaria
Si ustedes alquilan el apartamento a una agencia y esta a su vez lo subarrienda a los turistas, se incumplirá el requisito de que la arrendataria (la agencia) utilice el apartamento como vivienda y, por lo tanto, ya no será aplicable la exención de IVA, por lo tanto ustedes tendrían que emitir facturas a la agencia con el 21% de IVA.
Esto conllevaría, al igual que en el caso anterior si ofrecieran servicios adicionales al alquiler, el tener que presentar autoliquidaciones trimestrales de IVA, así como el resumen anual a final de año.
Del mismo modo, las facturas que emitieran, además de llevar el mencionado IVA, al tratarse de un alquiler que no es a un particular, sino a una persona física o jurídica con actividad empresarial; tendrían que emitirlas con una retención del 21% en concepto de IRPF.
Sepan igualmente, que a la hora de informar de estos ingreso en su declaración de la Renta, no tendrán derecho a la reducción del 60% o del 100% que la ley establece para los rendimientos obtenidos por alquileres de viviendas, ya que dicha reducción es aplicable únicamente cuando el inquilino utiliza la vivienda de manera permanente y no de manera vacacional.
En cualquiera de los casos, y para una mejor planificación, conviene, con antelación suficiente, valorar las dos opciones con profesionales cualificados en materia fiscal que les asesoren al respecto y ver cómo está catalogado el inmueble en la Concejalía de Urbanismo de la localidad donde se ubique dicho inmueble (vivienda, apartamento turístico, etc.).
Para ello, en ZABALLOS ABOGADOS, nos ponemos a su entera disposición para hacerles un estudio pormenorizado y valorar la mejor opción para sus intereses.
Que tengan unas felices vacaciones y descansen…
Miguel Ángel Fernández García Osorio
Departamento Fiscal-Contable
Zaballos Abogados
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