La dación en pago: una posibilidad remota pero posible

     Hace ya un año de la promulgación por el gobierno del Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos donde se regulaba por primera vez en España la dación en pago con una finalidad claramente liberadora de las obligaciones hipotecarias así como la reestructuración de las deudas hipotecarias todo ello a través de un Código de Buenas Prácticas al que se adhieren voluntariamente las entidades financieras.

    No tenemos aun estadísticas que permitan valorar la efectividad de las medidas aprobadas en su día, pero lo cierto es que los rigurosos requisitos que la medida exige cumplir para su efectiva y obligada aplicación por las entidades financieras, unido a la ausencia de una eficaz labor pedagógica en torno a los derechos que el Real Decreto otorga a los deudores hipotecarios sin recurso, nos permiten prever la ineficacia de las medidas aprobadas. 

     Sin perjuicio de ello, es conveniente la finalidad que se persigue con dicha medida y cómo los deudores hipotecarios pueden ejercer los derechos que a través de ella se le confieren. El Real Decreto 6/2012 fue aprobado por el gobierno como medida destinada a paliar las graves consecuencias que el paro y ausencia de actividad económica está generando en buena parte de la población nacional con cargas hipotecarias que encontrándose en un claro umbral de exclusión, corren el riesgo de perder la que constituye su vivienda familiar. Estas medidas se aprobaron con una clara finalidad de permitir en un primer lugar, la reestructuración de la deuda hipotecaria mediante la aplicación de carencias en la amortización de los préstamos y reducción de tipos de interés, una quita sobre el conjunto de la deuda en segundo lugar en caso de que la carencia y reducción de los tipos sean ineficaces, y en tercer lugar y sólo en el caso de que las medidas anteriores sean insuficientes, se otorga la posibilidad de acogerse a la entrega de la vivienda como medio liberatorio de la deuda. 

     Para la aplicación de estas medidas, se deben de cumplir dos requisitos, el primero que el banco que concedió la hipoteca y por tanto acreedor de la deuda hipotecaria, se encuentre adherido al Código de Buenas prácticas. A tal efecto, la página web del tesoro, tiene publicado el listado de las entidades adheridas al indicado código donde se puede comprobar que actualmente se encuentran adheridas buena parte de las entidades financieras del país. 

    Una vez que hemos comprobado que el banco esta adherido al Código de Buenas prácticas, el deudor hipotecario se encuentra dentro del umbral de exclusión. Para considerarse en esa situación, las medidas exigen el cumplimiento íntegro de los siguientes requisitos: 

-Que se trate de un préstamo garantizado con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual solicitado para su adquisición. 

-Que todos los miembros carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas. 

-Que la cuota hipotecaria supere el 60 % de los ingresos 

-Que no tengan otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. 

-Que el préstamo no tenga otras garantías y si hay codeudores, que también se encuentren en riesgo de exclusión. 

   Para acreditar la situación de riesgo de exclusión, el deudor deberá acreditar el cumplimiento de los requisitos mediante la aportación de certificado de rentas expedido por la AEAT, Servicio Público de Empleo, Registro de la propiedad, libro de familia, empadronamiento, escrituras de compraventa e hipoteca así como una declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el umbral de exclusión. Paralelamente, el Real Decreto exige que para que sea aplicable el Código de Buenas Prácticas a las hipotecas concedidas para la adquisición de viviendas, es necesario que el precio de adquisición de la vivienda no supere una serie de valores que se miden según la población donde radique el inmueble y que son los siguientes:

a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros. 

b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros. 

c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros. 

d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros. 

    Como se puede comprobar, los requisitos que el Real Decreto 6/2012 son muy restrictivos por lo que buena parte de la ciudadanía no podrá acogerse a las medidas que en él se adoptan al no situarse en el “umbral de exclusión” pese a encontrarse en situaciones que sin duda alguna se podrían asimilar. No obstante a ello, de reunirse los requisitos, el banco en primer lugar planteará al deudor un plan de reestructuración con las siguientes medidas: 

a) Carencia en la amortización de capital de cuatro años. 

b) Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo. 

c) Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia. 

     De ser inviable estas medidas de reestructuración por resultar de la aplicación de la reestructuración que el cliente sigue teniendo una cuota hipotecaria mensual que supera el 60 % de los ingresos de la unidad familiar, el cliente podrá solicitar una quita que el banco calculará con las siguientes limitaciones: 

a) Reducción en un 25 por cien. 

b) Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas. 

c) Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido. 

     Y ya sólo en el caso de que las medidas anteriores no resulten viables, y siempre que el deudor no se encuentre en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores, el deudor podrá solicitar la dación en pago, lo que supondrá la cancelación total de la deuda con la entrega del inmueble, con la posibilidad si así lo solicita el deudor, de permanecer durante dos años en la vivienda objeto de la dación en régimen de alquiler, satisfaciendo una renta del 3 % anual del importe total de la deuda en el momento de la dación. 

    Por tanto, aun siendo numerosos los requisitos imperativos que la medida exige, lo cierto es que existen posibilidades reales para que la dación en pago llegue a ser una realidad para aquellas familias que se encuentran en la dramática situación de no poder hacer frente al pago de su hipoteca. 

     En tales casos recomendamos busquen el debido asesoramiento jurídico que les permita verificar el cumplimiento de todos los requisitos que la medida exige. En Zaballos Abogados les atenderemos gustosamente para asesorarle sobre este y otros temas.

Pablo Castro Camarero

Zaballos Abogados