El próximo 31 de octubre entra en vigor la LEY 37/2011, DE 10 DE OCTUBRE, DE MEDIDAS DE AGILIZACIÓN PROCESAL dictada con la finalidad de aliviar de alguna manera los juzgados de primera instancia mediante la modificación de aquellos procesos que por sus singulares características y simpleza permiten su acortamiento sin merma de la debida tutela judicial efectiva ni indefensión.
Entre los procedimientos afectados se encuentra el llamado JUICIO DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE ARRENDAMIENTOS, el cual a partir de ahora tendrá una tramitación similar a la del juicio monitorio cuya principal característica es que se traslada al demandado la carga “de llegar a juicio” si considera injustificada la reclamación oponiéndose a la misma.
A partir de la modificación, quien pretenda desalojar a su inquilino por no abonar las rentas mensuales deberá presentar en el juzgado una breve demanda donde se indiquen las rentas a reclamar y se solicite el desalojo de la vivienda por el hecho del impago. De dicha demanda, se dará traslado al inquilino mediante un Decreto que contendrá la citación para la celebración de la eventual vista que se pueda celebrar, así como la fecha del lanzamiento del inquilino y cuya notificación podrá dar lugar a diferentes supuestos en función de cómo reaccione el demandado.
Así, nos podemos encontrar que el demandado, dentro de los 10 días desde la notificación de la demanda, pague voluntariamente al propietario consiguiendo con ello la llamada “enervación de la acción”, es decir impedir el desalojo a causa de ponerse al día de las rentas debidas, siempre y cuando no hubiese sido requerido fehacientemente con anterioridad a la demanda, ni hubiese enervado con anterioridad en otro proceso, cuyos casos no podrá librarse el inquilino del desalojo pese al pago. En el caso de que el demandado consiga enervar la acción, del mismo modo que ocurría con anterioridad a la reforma, el procedimiento se archivará sin más trámite.
Por otro lado, puede ocurrir que el demandado desaloje la vivienda voluntariamente antes del lanzamiento pero ni se oponga a la demanda ni pague las rentas debidas. En este caso, el juzgado dictará resolución donde haga constar el desalojo y condene a pagar al propietario las rentas impagadas sin tener que ir a juicio, resolución ésta, que podrá ser ejecutada por el demandante para proceder al embargo de los bienes del demandado para cobrarse las rentas debidas.
A su vez, puede ocurrir que el inquilino ni se oponga, ni desaloje la vivienda ni pague las rentas debidas, en cuyo caso igualmente nos libraremos del juicio dictándose un resolución de condena manteniéndose la fecha del lanzamiento, aunque se exigirá, según la nueva redacción del artículo 440.4 de la LEC, que previamente al lanzamiento el demandante “inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.”
En consecuencia, la principal ventaja que trae la modificación de la ley, es que las partes únicamente tendrán que acudir a juicio en el supuesto de que el demandado se oponga a la demanda interpuesta por el propietario dentro de los 10 días siguientes a su notificación, lo que sin duda será en el menor de los casos, juicio que estará señalado previamente lo que sin duda alguna permitirá el acortamiento de los tiempos de la justicia.
Tendremos que esperar para ver los resultados de la modificación operada, pero si se consigue la tan ansiada agilidad en el procedimiento de desahucio, sin duda alguna el principal beneficiado será el mercado de alquiler al desaparecer uno de los motivos de desconfianza en el alquiler más comunes entre los propietarios de viviendas vacías.
Pablo Castro Camarero
Zaballos Abogados
