Alquileres de verano: todo lo que debe saber

En plena época estival, son muchas las personas que deciden alquilar un apartamento en la playa o una casa en un lugar paradisíaco donde desconectar de la vida diaria y conseguir el merecido descanso. Sin embargo, son muchos los inquilinos y propietarios que tienen dudas sobre cómo actuar a la hora de alquilar con seguridad y sin complicaciones. 

Para evitar múltiples inconvenientes a la hora de alquilar su vivienda o disfrutar de sus vacaciones con tranquilidad y habida cuenta de las últimas novedades normativas respecto a contratos de temporada, es muy importante que acuda a profesionales cualificados.

Zaballos Abogados presenta una serie de consejos prácticos para ambas partes que, a buen seguro, serán un plus de tranquilidad para disfrutar de nuestras merecidas vacaciones. 

INQUILINOS 

Los diversos problemas con los que puede encontrarse el inquilino son:

1.- Vivienda alquilada. 

Muchos de los inconvenientes podrían salvarse visitando el inmueble antes o, al menos, contactar directamente con el propietario o agencia. Como hoy en día la búsqueda del inmueble y su contratación por Internet suelen ser lo habitual, es muy importante pedir fotografías y examinar la fiabilidad del propietario, además de buscar opiniones en Internet sobre la propiedad y sus dueños. 

2.- Cuidado con las estafas. 

Para no llevarnos sorpresas desagradables en este sentido es muy importante conocer el precio medio de la zona para saber si el inmueble ofrecido en alquiler puede llegar a ser una estafa o bien porque se pide mucho más de lo que deberían o bien porque se trata de una “ganga”, debiéndose desconfiar por lo general de aquellos anuncios con fotos de viviendas espectaculares a precios demasiado bajos. Otro síntoma de sospecha son los propietarios con los que nunca es posible contactar por teléfono o que se niegan a proporcionarlo. 

3.- Formas de pago seguras. 

Es preferible utilizar métodos de pago seguros para evitar sobresaltos, como tarjeta o transferencia, ya que los bancos pueden revocar la operación hasta unos días después de haberla realizado en caso de descubrir irregularidades. Mucho cuidado con los servicios de envío de dinero directo como Western Union o Moneygram, ya que son los que pueden generar más sospechas para detectar una estafa. Es muy importante también, antes de hacer el pago, comprobar que el titular de la cuenta en la que se ingresa el dinero y el dueño de la vivienda son la misma persona. 

4.- Señal. 

Prácticamente en todos los casos es obligatorio el pago por adelantado de una cantidad de dinero en concepto de señal para asegurarse la reserva del alojamiento. Sin embargo hay que tener en cuenta que el pago de esta cantidad no debería suponer más de un 20% o 30% sobre el precio total del alquiler. 

5.- Otras cuestiones. 

Para evitar malentendidos y equivocaciones es importante detallar con anterioridad aspectos prácticos como la entrega de las llaves, las condiciones de la limpieza del inmueble, el aparcamiento o los gastos de suministros durante el período de alquiler. 

6.- Firma del contrato. 

Es muy importante antes de la firma visitar el alojamiento y comprobar el funcionamiento de aparatos eléctricos y electrodomésticos, además de comprobar el estado general del inmueble y detectar posibles roturas de mobiliario o averías. Cualquier anomalía detectada debe ser incluida en el contrato para dejar constancia escrita del estado del inmueble antes de comenzar la ocupación y evitar posibles problemas futuros muy desagradables. 

PROPIETARIOS 

Una opción muy válida y práctica para aquellas personas que disponen de un inmueble en la playa o en la ciudad y deciden alquilarlo en períodos vacacionales. Para evitar percances, el propietario debería también tomar una serie de medidas. 

1.- Inventario de pertenencias. 

Antes de proceder al alquiler es importante realizar un inventario exhaustivo que incluya utensilios, electrodomésticos y mobiliario así como el estado de conservación de cada uno de ellos. Mucho cuidado con los objetos de valor o irremplazables, los cuales se recomienda quitar o guardar en un lugar al que no tengan acceso los inquilinos. 

2.- Máxima información posible. 

Todos los inquilinos agradecerán un contacto previo a la estancia y facilidad de información en cuanto a aspectos prácticos como la entrega de llaves, dirección exacta del inmueble, forma de llegar, servicios en la zona, etc. Es muy recomendable, aunque aparezca reflejado en el contrato, recordar las fechas de entrada y salida, el precio del alquiler, la forma de pago, el importe de la señal, etc. Además es necesario recordar al inquilino aspectos a tener en cuenta durante la estancia de este en la vivienda, como cerrar las puertas con llave, no dejar ventanas o balcones abiertos, etc. Un detalle que el inquilino agradecerá es redactar lo que se conoce como “guía del inquilino” con información que puedan necesitar durante la estancia; cómo funciona la lavadora, dónde se encuentra el cuadro eléctrico. Igualmente es recomendable proporcionar un listado de números de emergencia y un teléfono de contacto. 

3.- Pago del alquiler. Para evitar que las reservas se le “caigan” a última hora, con el perjuicio económico que ello conlleva, es imprescindible asegurarse de que los inquilinos no se echarán atrás después de haber realizado la reserva. Para ello, lo más recomendable es solicitar una señal que suele rondar entre el 20% y el 30% del alquiler, indicando al inquilino que perderá esta señal en caso de no realizar el alquiler en las fechas reservadas. Es importante también asegurar que el inquilino realice el pago del alquiler mediante medios “seguros” como son la transferencia bancaria y el efectivo. 

4.- Contrato detallado. Para evitar cualquier posible malentendido al abonar el precio de la renta es importante firmar un contrato donde se establezcan detalladamente los detalles relacionados con aspectos como los pagos incluidos y excluidos del precio del alquiler (electricidad, teléfono, internet, limpieza…). Además es necesario dejar constancia clara del momento y modo en que se efectuará dicho pago, además del importe correspondiente a la señal. 

En Zaballos Abogados somos expertos en redacción y revisión de contratos de arrendamiento, asesoramiento en condiciones de contratación, reclamaciones por incumplimientos contractuales, cláusulas abusivas, negociación. Nos encargamos de todos los trámites para que tanto inquilino como arrendador no tengan que preocuparse por nada.

El increible aumento de poder de la Inspección

Dentro del conjunto de modificaciones introducidas por la ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, cuya entrada en vigor tuvo lugar el pasado 1 de enero de 2015, destacan poderosamente un conjunto de medidas que, en resumen, suponen un increíble aumento de las ya amplias competencias de la Inspección Tributaria, en detrimento de los derechos y garantías de los contribuyentes. Dichas medidas suponen la materialización de antiguas reivindicaciones del cuerpo de inspectores y se caracterizan, en general, por su desprecio o indiferencia por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por extender, de forma indefinida en la práctica, la capacidad de la Inspección para revisar y comprobar las declaraciones presentadas por el contribuyente. 

Es curioso cómo en el preámbulo de la ley se menciona, dentro de los objetivos de la reforma, el de seguridad jurídica. Precisamente las modificaciones que voy a comentar tienen por objeto principal eludir parte de la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo en beneficio del contribuyente, cuyo fundamento consistía en la salvaguarda del derecho a la seguridad jurídica tutelada por el instituto de la prescripción. Cuestión distinta es si el proceder del legislador en este sentido es el más adecuado, ya que no parece lo más correcto modificar la norma para sortear la jurisprudencia contraria a los intereses recaudatorios de la Administración. 

A continuación, voy a hacer un breve repaso de las medidas adoptadas sorprendiendo la escasa repercusión que han tenido las mismas si tenemos en cuenta las graves consecuencias que implican: 

• En primer lugar, se establece que el derecho de la Administración para comprobar e investigar las pérdidas declaradas en ejercicios anteriores (cuando se compensen Bases Imponibles negativas) prescribe a los 10 años, en lugar del plazo general de cuatro años. No solo esto, sino que transcurrido el plazo de los 10 años el contribuyente tendrá que acreditar que dichas pérdidas resultan procedentes, lo que en la práctica supone que la Administración podrá comprobar y corregir las pérdidas de cualquier ejercicio con independencia de su antigüedad. O, dicho de otro modo, la facultad de la Inspección para corregir las pérdidas declaradas no prescribe nunca. 

• Lo mismo sucede con las deducciones por doble imposición internacional y con las deducciones para incentivar la realización de determinadas actividades. Por si lo anterior fuera poco, la Administración tributaria podrá comprobar cualquier operación efectuada en un ejercicio prescrito y regularizar sus efectos en los ejercicios objeto de comprobación. Vamos, que de un plumazo se cargan la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo en recientes pronunciamientos que establecía la imposibilidad para la Administración de recalificar las operaciones efectuadas en ejercicios prescritos. 

• Una primera conclusión es que las empresas que tengan pérdidas y deducciones de ejercicios anteriores van a ver cómo se incrementa considerablemente su coste administrativo, por no hablar del tiempo y espacio que habrá que dedicar a almacenar y conservar toda la documentación de ejercicios anteriores, incluyendo las facturas que soportan la contabilidad. 

• Una segunda conclusión es que la prescripción tal y como la conocíamos deja de existir, cediendo el principio de seguridad jurídica a favor del derecho de la Administración a organizarse como considere conveniente, sin limitación alguna de tiempo. Por no hablar de la planificación fiscal, si consideramos que cualquier operación que se haga hoy será susceptible de ser revisada y comprobada en cualquier momento del transcurso del tiempo. 

• Pero como siempre, lo mejor viene al final en forma de disposición adicional. Concretamente, todas las medidas comentadas anteriormente resultarán de aplicación a las inspecciones que a 1 de enero de 2015 estén en curso y siempre y cuando no se haya formalizado propuesta de liquidación. Efectivamente, si alguien pensaba que ya no podía ser peor, resulta que a mitad de partida van y nos cambian las reglas del juego. 

Llegados a este punto, solo cabe esperar que el Tribunal Supremo eleve, como en otras ocasiones, al Tribunal Constitucional la preceptiva cuestión de inconstitucionalidad en defensa de los principios de seguridad jurídica e irretroactividad, pues de lo contrario el panorama para las empresas españolas se presenta ciertamente oscuro. 

Qué duda cabe que lo que se pretende es una mayor restricción al aprovechamiento de las bases imponibles negativas y otros créditos fiscales (deducciones y ajustes pendientes) de sociedades inactivas. 

Nuestros especialistas se encargan de vigilar aminorando o eliminando los posibles efectos perniciosos que la actual reforma fiscal pueda acarrear para su empresa. No dude en acudir a nuestro asesoramiento, le atenderemos como se merece. 

 

Manuel Blanco Noguero

Director Financiero

Zaballos Abogados

Las bonificaciones y reducciones para autónomos en el año 2015

Tanto para las personas que ya estén dadas de alta en el RETA (Régimen Especial de Trabajadores Autónomos), como para las que están pensando en hacerlo, es muy importante conocer las reducciones y bonificaciones que se pueden aplicar. En los últimos años se han modificado las cuotas, por lo que es interesante conocer qué características y requisitos se deben tener para poder acceder a ellas. 

Bonificaciones en la cuota de autónomos existentes: 

 - Bonificación para trabajadores autónomos que cesen la actividad por encontrarse de baja por maternidad: Los trabajadores autónomos que cesen la actividad por periodo de maternidad, paternidad, adopción, acogimiento, riesgo durante el embarazo o durante la lactancia natural, y que sean sustituidos por desempleados, tendrán derecho a recibir una bonificación del 100% de la cuota una vez aplicado el tipo de cotización establecido durante la sustitución sobre la base mínima. La bonificación se podrá recibir mientras coincida el tiempo de la suspensión de la actividad con el contrato del sustituto y tenga una duración, como máximo, del propio periodo de suspensión. 

 - Bonificación por altas de familiares colaboradores de trabajadores autónomo: Los autónomos colaboradores podrán disfrutar de una bonificación del 50% que resulte de aplicar sobre la base mínima el tipo correspondiente de cotización vigente en cada momento en el Régimen Especial de trabajo por cuenta propia que corresponda. Podrá beneficiarse de esta bonificación el cónyuge, pareja de hecho y familiares de trabajadores autónomos por consanguineidad hasta el segundo grado inclusive. También por adopción que se incorporen al RETA por primera vez o que colaboren con ellos mediante la realización de trabajos en la actividad de que se trate. En este caso, la bonificación será del 50% durante los 18 primeros meses el alta. 

  - Reducción en la cuota de autónomos para jóvenes menores de 30 años incorporados al RETA. Los jóvenes menores de 30 años que no hayan estado dados de alta como autónomos en los cinco años anteriores, no empleen a trabajadores por cuenta ajena, no se den de alta como Sociedad Limitada, Anónima, SLNE ni SLU, no sean autónomos colaboradores, ni hayan recibido una bonificación anterior como autónomo, podrán beneficiarse de las siguientes reducciones al darse de alta en el RETA: 

• Reducción del 80% de la cuota durante los 6 primeros meses desde el alta. 

• Reducción del 50% de la cuota durante los 6 meses siguientes a la primera reducción. 

• Reducción del 30% de la cuota durante los 3 meses siguientes a la segunda reducción. 

• Bonificación del 30% de la cuota en los 15 meses siguientes a la finalización del periodo de reducción. 

Estas reducciones también podrán aplicarse a socios trabajadores de Cooperativas de Trabajo Asociado y su duración será de 30 meses ininterrumpidos, independientemente de los periodos de baja en el RETA en el plazo y que serán tenidos en cuenta a efectos de cómputo de los 30 meses. 

 - Reducción en la cuota para los nuevos autónomos mayores de 30 años: Los trabajadores que se den de alta por primera vez como autónomos en el RETA y sean mayores de 30 años, siempre y cuando no empleen a trabajadores por cuenta ajena, no hayan estado dados de alta en los cinco años anteriores, no se den de alta como S.L, S.A, SLNE ni SLU, no sean autónomos colaboradores, ni hayan recibido anteriormente otra bonificación por ser autónomo, podrá beneficiarse de las siguientes reducciones: 

• Reducción del 80% de la cuota durante los primeros 6 meses. 

• Reducción del 50% de la cuota durante los 6 meses siguientes a la primera reducción. 

• Reducción del 30% de la cuota durante los 3 meses siguientes a la segunda reducción. 

• Bonificación del 30% de la cuota en los 15 meses siguientes a la finalización del período de reducción. 

Estas bonificaciones también son aplicables a los socios trabajadores de Cooperativas de Trabajo Asociado que se encuadren en el Régimen Especial de Autónomos. 

- Reducción en la cuota de autónomos para incorporados al RETA: La reducción se aplica a las nuevas altas en el RETA de hombres menores de 30 años y mujeres menores de 35. Se podrán beneficiar de una reducción del 30% de la cuota de autónomos que resulte de aplicar sobre la base mínima de cotización el tipo mínimo de cotización vigente en cada momento. Tendrá una duración de 15 meses desde el alta, y una bonificación del 30% en los 15 siguientes meses. 

- Reducción para autónomos discapacitados con un grado igual o superior al 33%: Los trabajadores autónomos que tengan un grado de discapacidad igual o superior al 33% y se den de alta en el RETA, podrán optar a un reducción del 80% de la cuota en los 6 primeros meses y del 50% en los 54 meses siguientes. 

Además, los menores de 35 años, se beneficiarán de una reducción del 80% en la cuota durante los 12 primeros meses, y del 50% durante los 4 años siguientes. Sin embargo, no podrá aplicarse esta reducción a los autónomos que contraten trabajadores, pero si a los socios trabajadores de Cooperativas de Trabajo Asociado que se encuentren en el RETA.

(Fuente: Territorio Pyme)

José Rodríguez Zúñiga

Contable

Zaballos Abogados

¿Puede un autónomo contratar a su marido o mujer?

Una pregunta que nos suelen hacer nuestros clientes es si, como autónomos, pueden contratar a personas de su entorno familiar y, en concreto, a su marido o a su mujer.

Los trabajadores autónomos en España pueden contratar a su marido o mujer a través de la figura del autónomo colaborador, que técnicamente se definiría como el familiar del profesional autónomo que convive y trabaja con él. Hay que decir que suele tratarse del marido o la mujer, pero puede ser otro familiar de hasta segundo grado. 

¿Qué es un autónomo colaborador? 

El autónomo colaborador es una solución para el autoempleo bastante recomendable ya que suponen la opción para los autónomos que tienen su pequeño negocio de contratar de esta manera a su pareja para ayudar en el la actividad empresarial. 

Los autónomos colaboradores deben cumplir tres requisitos: 

-  Ser familiar directo del autónomo (cónyuge, padres o hijos) 

-  Trabajar de forma habitual en el negocio 

-  No estar dado de alta como asalariado en otra empresa 

Ayudas y bonificaciones 

Si un trabajador autónomo quiere contratar a su mujer o marido puede acogerse a una bonificación que consiste en la reducción de hasta el 50% en la cuota de autónomos de estos familiares. 

Esta ayuda tiene una duración máxima de 18 meses y permitirá al autónomo titular ahorrarse la mitad de la cuota. 

Se trata de una medida que tiene como objetivo principal favorecer las altas. 

El autónomo colaborador deberá darse alta en el RETA (Régimen Especial de Trabajadores Autónomos), además de en la Seguridad Social como autónomo colaborador. 

Obligaciones fiscales del autónomo colaborador 

El autónomo colaborador no está obligado a realizar la declaración trimestral de IVA ni el modelo 103 para el pago fraccionado del IRPF. 

Sin embargo, el autónomo titular sí deberá presentar los modelos y declaraciones correspondientes, así como las cuotas a la Seguridad Social suyas y del autónomo colaborador (su marido o mujer) y la nómina acordada. 

Desde Zaballos Abogados estamos constantemente trabajando para que ofrecerle el mejor asesoramient e información contable, fiscal, laboral, etc., siendo este nuestro principal objetivo. 

Además, recuerde también que podrá resolver cualquier problema legal que le surja, además de un completo asesoramiento laboral, contable y gestión para tener una planificación fiscal eficiente y pagar solo lo necesario. 

Opcionalmente, podrá tener asesoramiento por recursos tributarios, IVA, IRPF, IAE, Prevención de Riesgos Laborables y abogados especializados que pondrán a su disposición todo su conocimiento y experiencia. 

José Rodriguez Zúñiga

Zaballos Abogados