La Importancia del Asoramiento Profesional previo en materia Legal.

       La implantación de la Ley 10/2012, de 20 de Noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses ha supuesto una ruptura radical con el sistema tradicional de acceso a la Administración de Justicia para los ciudadanos de nuestro país. 

       Si bien es cierto, que el Real Decreto-ley 3/2013, de 22 de febrero, por el que se modifica el régimen de las tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y el sistema de asistencia jurídica gratuita ha atemperado o minorado el porcentaje a pagar por las personas físicas en relación a la Tasa Judicial, no es menos, que la implementación de la misma también ha supuesto, que dada además la grave situación económica por la que atraviesa nuestro país, muchos ciudadanos de clase media que no pueden ser beneficiarios de la Justicia gratuita hayan optado por no interponer acciones judiciales en defensa de sus derechos. 

       Así las cosas, cobra especial relevancia articular mecanismos que permitan al ciudadano resolver sus conflictos de una manera mucho menos costosa. Es evidente que nuestro país tiene un marcado carácter judicial, si bien atravesamos una etapa en la que no se dota suficientemente de medios tanto humanos como materiales a la Administración de Justicia, lo que ha conducido inevitablemente a que la misma presente innumerables carencias y taras, entre los que se destaca especialmente los tiempo de resolución.

       En este marco, dos normativas se encaminan a buscar alternativas al sistema “tradicional” de resolución de conflictos, si bien las mismas parecen haberse diluido poco a poco, habida cuenta que el legislador parece no haber dotado al sistema de las herramientas necesarias para una progresiva y correcta aplicación. Hablamos de la Ley 60/2003, de 23 de Diciembre, de Arbitraje y de la Ley 5/2012, de 6 de Julio, de Mediación en asuntos civiles y mercantiles. 

       Así, una alternativa interesante puede ser el incluir en los contratos cláusulas de resolución extrajudicial de conflictos, con carácter subsidiario a la jurisdicción de juzgados y tribunales, señalándose como árbitro o persona que resolverá la controversia al propio profesional del Derecho que se ha encargado de la redacción del susodicho contrato. Resulta de vital importancia que para la confección de contratos, ya sea desde un simple arrendamiento, pasando por una compraventa hasta un préstamo hipotecario, las personas ajenas al Derecho se sirvan de profesionales en la materia.

       Es más, es precisamente una buena redacción de los contratos lo que puede ayudar a prevenir y evitar un futuro litigio. Así, en consonancia con lo anterior, los letrados integrantes de este Despacho Profesional abogamos por un cambio de mentalidad en la sociedad, fomentando y potenciando el asesoramiento previo en todo tipo de asuntos, hecho este que por ejemplo hubiese evitado la contratación por parte de innumerables clientes de productos bancarios tales como las permutas financieras, hipotecas multidivisa, etc. Hacemos nuestro aquel proverbio que señala que “más vale prevenir que curar”, y es que los costes asociados a una consulta de estas características son infinitamente más económicos que los relativos a un procedimiento judicial. 

       A mayor abundamiento, esta técnica de resolución extrajudicial de conflictos viene utilizándose para alcanzar acuerdos con propietarios deudores en el seno de las Comunidades de Vecinos, siendo beneficioso para ambas partes, por cuanto la Comunidad de Propietarios se asegura el cobro efectivo de la deuda en menos tiempo, y el propietario deudor puede ver cómo se le condona parte de la deuda, unido a evitar los innumerables perjuicios que un embargo puede conllevar.

       Desde Zaballos Abogados Gestores animamos a los ciudadanos a que acudan a los profesionales del Derecho en busca de un correcto asesoramiento en materia legal, teniendo la certeza que sólo en ese caso dichos profesionales buscarán su interés y beneficio, no dejándolo todo en manos únicamente de la otra parte contratante. Esto resulta de vital importancia en el mundo eminentemente legal y burocrático en el que nos movemos hoy en día. Y es que el Derecho es una materia que pivota y se enmarca en prácticamente todas las actividades de nuestra vida. 

 



José Luis Calderón Fernández. 
Letrado Zaballos Abogados.

Alquileres de verano. Régimen fiscal.

Veamos una situación muy habitual en estas épocas del año, que se da en aquellas personas que tienen un apartamento en la playa o en zona turística y quieren alquilarlo para periodos vacacionales. ¿Qué les interesa más, alquilarlo ustedes mismos (el propietario) directamente o cedérselo a una agencia inmobiliaria para que sea ella quien lo subarriende? 

• Si lo alquilan ustedes mismos, es decir, aparecen como arrendadores frente a los turistas, el alquiler lo cobrarán ustedes y lo único que tendrán que hacer es pagar una comisión a la agencia inmobiliaria por los inquilinos que les ha facilitado. 

• Si es la agencia inmobiliaria la que se lo alquila y luego es ella la que lo subarrienda, seguramente tenga que cobrarles algo menos, pero seguramente sea por un periodo de tiempo mayor, puesto que en el peor de los casos se lo alquilará para toda la temporada estival, o incluso para todo el año, y sobre todo, muy importante a tener en cuenta, evitará tener que hacer frente a posibles incidencias con los inquilinos. 

Pues bien, en cualquiera de los casos y antes de decidirse por una u otra opción, tengan en cuenta las repercusiones fiscales que se producirán en cada caso: 

1. Alquilan ustedes 

Si deciden esta opción, como hemos indicado antes, ustedes aparecerán como arrendadores de cara a los turistas – arrendatarios, como dichos turistas utilizarán el apartamento como vivienda, se tratará un servicio exento de IVA y no deberá repercutir dicho impuesto. 

Eso sí, para que sea aplicable esta exención, ustedes no deben ofrecer ningún servicio adicional a los arrendatarios, tales como pudiera ser desayuno, limpieza, etc. 

En este caso sí que deberían repercutir un 10% de IVA. 

2. Alquila la agencia inmobiliaria 

Si ustedes alquilan el apartamento a una agencia y esta a su vez lo subarrienda a los turistas, se incumplirá el requisito de que la arrendataria (la agencia) utilice el apartamento como vivienda y, por lo tanto, ya no será aplicable la exención de IVA, por lo tanto ustedes tendrían que emitir facturas a la agencia con el 21% de IVA. 

Esto conllevaría, al igual que en el caso anterior si ofrecieran servicios adicionales al alquiler, el tener que presentar autoliquidaciones trimestrales de IVA, así como el resumen anual a final de año. 

Del mismo modo, las facturas que emitieran, además de llevar el mencionado IVA, al tratarse de un alquiler que no es a un particular, sino a una persona física o jurídica con actividad empresarial; tendrían que emitirlas con una retención del 21% en concepto de IRPF. 

Sepan igualmente, que a la hora de informar de estos ingreso en su declaración de la Renta, no tendrán derecho a la reducción del 60% o del 100% que la ley establece para los rendimientos obtenidos por alquileres de viviendas, ya que dicha reducción es aplicable únicamente cuando el inquilino utiliza la vivienda de manera permanente y no de manera vacacional. 

En cualquiera de los casos, y para una mejor planificación, conviene, con antelación suficiente, valorar las dos opciones con profesionales cualificados en materia fiscal que les asesoren al respecto y ver cómo está catalogado el inmueble en la Concejalía de Urbanismo de la localidad donde se ubique dicho inmueble (vivienda, apartamento turístico, etc.). 

Para ello, en ZABALLOS ABOGADOS, nos ponemos a su entera disposición para hacerles un estudio pormenorizado y valorar la mejor opción para sus intereses. 

Que tengan unas felices vacaciones y descansen… 

Miguel Ángel Fernández García Osorio

Departamento Fiscal-Contable

Zaballos Abogados

Modificaciones para el progreso

     Nos hacemos eco nuevamente de una buena noticia, cual es una nueva normativa a aplicar en la resolución de los litigios que puedan surgir en materia de consumo, entre los consumidores y usuarios, esto es, Directiva 2013/11/UE que entrará en vigor el 8 de julio de 2013, a los veinte días de su publicación en el Diario Oficial de la Unión Europea. 

     Desde Zaballos Abogados, seguimos muy de cerca especialmente, la materia tendente a los beneficios que se puedan facilitar a los consumidores y usuarios, en todos los ámbitos, tanto públicos, como privados, así como, la agilización de cuantos mecanismos de resolución puedan ofrecer ventajas satisfactorias a todos ellos, por cuanto, todos nos encontramos dentro de esta categoría y por tanto, es una materia común a todos por igual y con carácter general. 

   Este despacho es uno de los pioneros que ha apostado por buscar vías tanto extrajudiciales como judiciales tendentes a agilizar la resolución de los problemas que puedan surgir en materia de consumo, interviniendo muy activamente, no solo con el ejercicio profesional del derecho, sino también, en materia de arbitraje, mediación, etc. Nuevamente desde este artículo, venimos a ofrecer nuestra amplia experiencia en esta y otras materias, así como, queremos destacar que nuestro principal y único objetivo, es alcanzar el éxito de nuestros clientes. 

     Con esta nueva Directiva, del Parlamento Europeo y del Consejo, de fecha 21/05/13, se modifica tanto el Reglamento (CE) nº 2006/2004, como la Directiva 2009/22/CE (Sobre la resolución alternativa de litigios en materia de consumo) de 18/06/13, y no puede ser interpretada sino como un nuevo paso adelante en la prosecución de rápidas y ágiles resoluciones de los conflictos en materia de consumo, siendo su finalidad; “contribuir, a través de un alto nivel de protección del consumidor, al buen funcionamiento del mercado interior, garantizando que los consumidores puedan, si así lo desean, presentar reclamaciones contra los comerciantes ante entidades que ofrezcan procedimientos de resolución alternativa de litigios que sean independientes, imparciales, transparentes, efectivos, rápidos y justos. Ello sin perjuicio de la obligatoriedad de participar en este tipo de procedimientos prescrita en la legislación nacional, siempre que ésta no impida a las partes ejercer su derecho de acceso al sistema judicial.” 

     El objetivo máximo, es volver a recuperar la confianza en el mercado. 

     Capítulo I. Esta Directiva es aplicable a los litigios entre consumidores y comerciantes relativos a obligaciones contractuales derivadas de contratos de compraventa o de prestación de servicios, celebrados o no en línea, en todos los sectores económicos menos los exceptuados. 

     Capítulo II. Los Estados miembros deben garantizar que los litigios a los que es de aplicación la presente Directiva puedan someterse a una entidad de resolución alternativa que cumpla los requisitos establecidos en la misma y que esté incluida en una lista con arreglo a ésta. 

      De entre los principios básicos que se promulgan por esta nueva Directiva, destacan: por un lado el respeto a la confidencialidad y la privacidad y a los principios de transparencia, equidad, libertad y legalidad, dichos procedimientos deben ser gratuitos para el consumidor, preferiblemente, y justos, así como, que la presente normativa no debe impedir a las partes ejercer su derecho de acceso al sistema judicial. 

     Siendo el bien general repercutible en el bienestar particular, es desde esta premisa como debe ser entendida esta nueva normativa y desde Zaballos Abogados animamos y aplaudimos esta nueva regulación y la finalidad garantista de la misma. 

     Ponemos a disposición del consumidor, toda la información relativa a esta y otras cuestiones, estando encantados de servirles de ayuda. 

Mª Jesus Peyus Gamallo

Zaballos Abogados.

Protección al Derecho al Honor: la calumnia y la injuria.

Artículo publicado en la prestigiosa revista digital Diario La Ley en la que M. Lourdes Soto, Abogada de Zaballos Abogados, analiza un derecho básico de toda persona reconocido constitucionalmente y los delitos correspondientes por vulneración del mismo.

http://es.scribd.com/doc/148495376/Diario-26-12-1-Dcho-Honor

M. Lourdes Soto Rodriguez
Zaballos Abogados

Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9 de Mayo de 2.013 relativa a Cláusulas Suelo

     La referida sentencia de 139 páginas, y cuyo Magistrado ponente ha sido el Excmo. Sr. D. Rafael Gimeno-Bayón Cobos, analiza con detenimiento cuestiones claves como el control de las cláusulas abusivas, la imposición de las condiciones generales, control de inclusión de las condiciones generales, control de transparencia, insuficiencia de información en las cláusulas suelo, elementos para valorar el carácter abusivo, buena fe y equilibrio en las cláusulas no negociadas, eficacia retroactiva o no de la sentencia, entre otros extremos. 

     Dado lo reciente de la publicación y la extensión de la resolución, es necesario llevar a cabo un profundo análisis de la misma a los efectos de valorar las posibles implicaciones y consecuencias que de la misma se puedan derivar. 

     Si podemos anticipar que sorprende enormemente la decisión del Tribunal Supremo en relación a los efectos derivados de una posible declaración de nulidad de la cláusula suelo, por cuanto, establecen que ello no comportará, en ningún caso, la devolución de las cantidades entregadas (de más) por el cliente a la entidad, a sensu contrario de lo dispuesto en el artículo 1.300 y ss. de nuestro Código Civil. Se trata pues, de una decisión totalmente excepcional y de carácter más bien político. 

     Para aquellos clientes que ya han contactado con este Despacho Profesional en fechas anteriores por esta problemática, informarles que en las próximas semanas nos pondremos en contacto con ellos a fin de concertar las oportunas reuniones y valorar particularmente caso por caso en aras a iniciar una determinada acción u otra. 

    Recomendamos a aquellas personas afectadas por este tipo de cláusulas en sus Escrituras de Préstamo Hipotecario que no duden en ponerse en contacto con nuestro Despacho en aras a analizar y valorar su caso particular. Insistimos en la idea de que el Tribunal Supremo ha sentado las bases para determinar en qué casos y bajo qué condiciones este tipo de cláusulas pueden ser declaradas nulas, si bien será necesario un estudio individualizado de cada escritura y de cada uno de los afectados, remarcando que el alto tribunal ha determinado que “per se” no todas las cláusulas suelo son nulas de pleno derecho. 

     Así, dicho lo anterior, desde Zaballos Abogados desaconsejamos la presentación de demandas colectivas, por cuanto como ha quedado expuesto, la nulidad o no de una determinada cláusula suelo dependerá del análisis pormenorizado, exhaustivo e individualizado de cada caso particular así como de la información suministrada por la entidad a cada cliente (muy importante la fase pre-contractual).

José Luis Calderón Fernández

Zaballos Abogados

Tengo participaciones preferentes, ¿qué hago?

Mediante resolución de la comisión rectora del Fondo de Reestructuración Bancaria (FROB) de fecha 16 de abril, y de conformidad con las medidas impuestas por Europa para que España accediese al rescate de su banca recogidas en la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de restructuración y resolución de entidades de crédito, se ha establecido el canje obligatorio de los títulos de participaciones preferentes en acciones de la sociedad emisora que en el caso de las Participaciones Preferentes serie II comercializadas en mayo de 2009 por Bankia, se han valorado en un euro, lo que supone asumir quitas en perjuicio de los preferentistas de más de un 37 % al fijarse el precio de recompra en un 62,68 % del valor nominal de los títulos de preferentes, quitas que van a verse incrementadas hasta en un 50 % del valor inicial, al tener que asumir los nuevos accionistas el valor económico que absorberán los titulares junto al FROB en la cantidad correspondiente al valor de la prima fijada en 0,35.-€. 

Es decir quien invirtió 6.000.-€ en 60 preferentes de Bankia, su canje se valorará en 3.760,8.-€ pero su valor real será de tan sólo 2.778.-€ correspondiente a las 2.778 acciones a un euro que percibirán los preferentistas. 

Este canje de títulos de preferentes por acciones se llevará a cabo el próximo día 28 de mayo, fecha en la que se llevará a cabo una ampliación de capital tras la cual, los titulares de preferentes se convertirán en accionistas de Bankia, lo que supone que el valor de las acciones que reciban a 1,35.-€ estarán sometidas a las fluctuaciones del mercado lo que se puede traducir en nuevas pérdidas. 

De hecho, como se puede comprobar en el siguiente gráfico, el valor de las acciones de Bankia se ha ido ajustando en las últimas semanas hasta el precio de conversión fijado en la resolución del FROB:  

A PARTIR DE AHÍ, ES UNA INCÓGNITA 

¿Qué soluciones tienen los preferentistas? 

Únicamente aceptar el canje y esperar a que la acción suba a un precio que permita minimizar las pérdidas lo que supone un auténtico acto de fe. 

SIN PERJUICIO DE ELLO, SI UD. CONSIDERA QUE NO LE INFORMARON SOBRE LAS VERDADREAS CARACTERISTICAS DEL PRODUCTO, SI A UD. LE VENDIERON LAS PREFERENTES COMO UN PRODUCTO SEGURO Y SIN RIESGO, SI UD. NO QUERIA ARRIESGAR SU DINERO UD. LO QUE DEBE HACER ES PELEAR POR SUS DERECHOS. Es de absoluta notoriedad que las entidades que han comercializado las participaciones preferentes han desempeñado malas prácticas que han conllevado a una comercialización masiva de un producto que no es adecuado para la mayor parte de la clientela habitual de las entidades. 

Por este motivo, desde Zaballos Abogados, animamos a los titulares de participaciones preferentes a que utilicen todos los mecanismos que estén a su alcance para que les restituyan el valor total de lo invertido anulando el producto que contrataron. 

PARA ELLO TIENE DOS ALTERNATIVAS: 

a) ACUDIR AL ARBITRAJE QUE HA PROPUESTO EL GOBIERNO PARA LOS TENEDORES DE PREFERENTES. 

b) DEMANDAR JUDICIALMENTE A LA ENTIDAD QUE COMERCIALIZÓ EL PRODUC TO POR INCUMPLIR SUS OBLIGACIONES Y CONSENTIR QUE UD. CONTRATARA UN PRODUCTO QUE NO ERA ADECUADO A SU PERFIL. 

Tanto en un caso como otro, es fundamental contar con el debido asesoramiento de expertos abogados en la materia que defiendan su postura con los argumentos jurídicos adecuados que demuestren que Ud. desconocía lo que estaba contratando y el incumplimiento por parte de la entidad bancaria de las normas de conducta a las que están sometidas las entidades bancarias. 

Zaballos Abogados pone a disposición de los interesados, su equipo de letrados para que le asesoren y defiendan en su cruzada contra lo que muchos definen como una gran estafa. 

Zaballos Abogados

Cuidado con los borradores de Hacienda

     En este año 2013 y para hacer la declaración de renta 2012, como todos los años muchos contribuyentes reciben o tienen acceso a los borradores y/o a los datos fiscales. 

      Para este año, Hacienda ha ampliado los supuestos y casos en los que se puede obtener el borrador de la declaración de la renta, por lo que cada vez más contribuyentes, lo reciben o tienen acceso al mismo. Esto está llevando a una situación en la que cada vez menos contribuyentes se paren a echar cuentas y calculen sus impuestos, procediendo a presentar o confirmar el borrador de la declaración, dadas las facilidades y la sencillez para realizar la declaración de renta de esta manera. 

      Pero cuidado, esto no es una buena ni sana costumbre, porque el hecho de que Hacienda le facilite un borrador de su declaración, esto no implica que se le exima de responsabilidad, si el mismo, es incorrecto. Si usted confirma un borrador, y luego resulta incorrecto mediante comprobación de Hacienda ( pues le pueden comprobar durante los cuatro años siguientes a su presentación), por norma general, encima recibirá una sanción si ingresó menos de lo que le correspondía. 

      Desde Zaballos les recomendamos verificar el borrador y comprobar, que son correctos todos los datos que contiene y si faltan por incluir algún dato personal o económico, pues puede que en su caso concreto, Hacienda no disponga de toda la información o no la tenga actualizada y deba proceder a realizar las modificaciones necesarias en el borrador recibido. Si tiene dudas antes de confirmar su borrador, acuda a un profesional que le asesore, pues puede ocurrir que el borrador le salga a ingresar una cantidad, y no esté aplicando alguna deducción a la que usted tiene derecho. Tampoco confirme un borrador por el mero hecho de que le salga a devolver, hay que comprobar y verificar que es correcto, pues luego puede traerle consecuencias indeseadas. 

      Recuerde que la propia definición lo dice Borrador de declaración, es un mero borrador y que por tanto, hay que revisar y comprobar si incluye todos los datos que tenemos que incluir en la declaración de renta. 

      En Zaballos ponemos a su entera disposición un amplio equipo de expertos en fiscalidad, que le ayudaremos ante la complejidad de la normativa fiscal, a resolver cuantas dudas le surjan, estudiando en su caso concreto la obligación y conveniencia o no de presentar la declaración o el borrador, con la opción más ventajosa para usted. 

Francisco Javier Carreras Jiménez

Responsable Dpto. Fiscal-Contable

Zaballos Abogados