El equipo de Zaballos Abogados, en aras a ofrecer a sus clientes un servicio integral de asesoramiento jurídico y la información más detallada y completa sobre novedades legislativas, examina en este artículo el anteproyecto del Ley que permitirá, previsiblemente, realizar las modificaciones necesarias en el texto de la vigente Ley de Arrendamiento Urbanos para fomentar la ocupación de numerosas viviendas que actualmente se encuentran deshabitadas.
Con el fin de proporcionar una vivienda digna a todos los ciudadanos, derecho fundamental de todos los españoles recogido en nuestra Carta Magna, y erradicar la situación actual, caracterizada por la existencia de numerosos inmuebles que se encuentran libres de ocupantes ante el temor de sus propietarios a cederlos en alquiler, ha sido presentado oficialmente, el anteproyecto de Ley que permitirá adoptar medidas que contribuyan a reactivar el mercado inmobiliario. No cabe duda de la carga que representa para cualquier Estado, y muy especialmente para sus legítimos propietarios, el no destinar los inmuebles al uso para el que fueron concebidos, resultando absolutamente improductivos.
Así, el Consejo de Ministros ha recibido un informe de la ministra de Fomento sobre el Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas mediante su flexibilización, entre otras, la reducción de los plazos de duración del contrato, el incremento de la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento de desahucio.
Además, se adoptarán determinadas medidas en el ámbito fiscal, con la misma finalidad de impulsar el mercado de alquiler.
Con este Anteproyecto de ley, el cual introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en la Ley de 7 de enero de 2000, se busca potenciar el mercado de la vivienda en alquiler en España, país con el menor parque de viviendas de este tipo de toda la Unión Europea.
Los cambios que pretenden introducirse por medio del Anteproyecto de Ley se encaminan a reforzar los derechos de arrendadores y arrendatarios.
Exponemos a continuación los principales hitos de la reforma:
1.- FLEXIBILIZACIÓN DE LAS CLAUSULAS DEL CONTRATO
Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre dos aspectos fundamentales:
Se fortalece el principio de voluntad contractual, es decir, arrendador y arrendatario podrán establecer en el contrato cuantas cláusulas consideren convenientes para regular su relación contractual, si bien deberá preservarse, en todo caso, el adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario. Será imprescindible, debido a esta mayor flexibilidad de las cláusulas, que los contratantes reciban el previo y oportuno asesoramiento jurídico, en aras a garantizar que el contrato se ajustará a sus necesidades particulares sin que ello quiebre el equilibrio.
Como novedad debe destacarse las previsiones existentes en relación a la finalización del contrato a instancia de uno de los contratantes. Así, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial. La Ley actual solo contempla tal posibilidad cuando la vivienda se precise por necesidad del propio arrendador y siempre y cuando se haya hecho constar en el contrato tal necesidad. Se suprime, pues, la obligatoria prórroga de los contratos por plazo de cinco años que en tantas ocasiones ha propiciado que los inmuebles no se ofrecieran en arrendamiento por temor de su titular a no recuperarlos en plazo inferior a cinco años.
Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, e incluso preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado.
Sin duda, se incentivará así el arrendamiento de inmuebles, pues, indudablemente, el temor a no poder cumplir con el contrato durante todo el plazo pactado ha sido un óbice para los inquilinos, especialmente ante la falta de previsión normativa alguna al respecto, y las distintas soluciones ofrecidas por nuestros juzgados de primera instancia.
2.- REDUCCIÓN DE LOS PLAZOS DE DURACIÓN DEL CONTRATO
El segundo gran hito sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Así, se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa" del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado inicialmente en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador, en forma tal, que la vivienda quedará comprometida en arrendamiento por plazo máximo de cinco años si esa es la voluntad del arrendatario.
Asimismo, se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática" del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no manifiestan lo contrario.
De esta forma, el límite legal relativo a la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá a cuatro años, en aras a fomentar los arrendamientos de viviendas.
3.- MEJORA DE LA SEGURIDAD JURÍDICA
Hasta el momento, tan solo los arrendamientos por plazo superior a seis años podían inscribirse en el Registro de la Propiedad a efectos de dar publicidad a los mismos. La reforma mejora la seguridad jurídica al permitir que cualquier contrato de arrendamiento de inmueble pueda tener acceso al Registro de la Propiedad por medio de la inscripción del mismo.
Con ello, se pretenden garantizar no solo los derechos e intereses de los contratantes, sino además los derechos de terceros, ajenos al contrato. Así, la inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.
A tal efecto, se dispone que el comprador que adquiera una vivienda, siempre que sea un adquirente de buena fe, estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.
Por el contrario, si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años que exige la Ley vigente.
Por su parte, el inquilino verá reforzada su posición jurídica, pues, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.
3.-AGILIZACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
Hasta el momento, los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, se han mostrado poco operativos. El anteproyecto de ley, haciéndose eco de la principal preocupación del arrendador, a saber, la recuperación de la posesión del inmueble en caso de impago de las rentas mensuales, prevé un procedimiento ágil y de sencilla tramitación, en el que la intervención judicial se ha reducido al mínimo imprescindible, en el caso de los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad.
En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.
Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.
Prevé, además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, en la intención de optimizar los recursos de la Administración de Justicia.
Todas estas modificaciones, fomentarán no solo la reactivación del mercado de arrendamiento de inmuebles, sino además una mayor garantía de los derechos e intereses para los contratantes, e incluso para los terceros ajenos al contrato, quienes podrán obtener información en cuanto a la ocupación del mismo en el Registro de la Propiedad.
Sin duda, las modificaciones propiciarán, de igual modo, una mayor intervención por parte de los profesionales del derecho en cuanto al asesoramiento jurídico en este tipo de contratos, habida cuenta que, si bien, la flexibilidad de la cláusulas permitirá adecuar el mismo a los intereses particulares de los contratantes, no ha de olvidarse que el contenido del mismo debe acomodarse, en todo caso, a nuestra legislación vigente en aras a evitar que todo o parte del mismo pueda declararse nulo de pleno derecho en sede judicial.
En Zaballos Abogados disponemos de los profesionales más cualificados que podrán ayudarle en todos los trámites necesarios para las gestiones encaminadas al alquiler de su vivienda, así como de asesoramiento personalizado en el momento de la contratación. No dude en pedir consejo y cita previa para ser atendido por nuestros especialistas en la materia.
Nuria Rodríguez.
Abogado en Illescas.
